A carta de crédito do consórcio imobiliário não serve só para comprar imóvel pronto. Em muitos grupos, ela também pode ser usada para comprar terreno, construir em terreno próprio ou combinar as duas coisas. As regras, porém, são mais detalhadas do que na compra de um imóvel pronto, e vale conhecê-las antes de montar o plano.
Consórcio para comprar terreno
Grande parte das administradoras aceita o uso da carta para terrenos urbanos. Terrenos rurais têm regras próprias e nem todos os grupos aceitam.
Pontos a considerar:
- o terreno passa pela mesma análise de documentação de um imóvel (matrícula, certidões, ausência de pendências);
- a administradora avalia o terreno, e o crédito liberado considera essa avaliação;
- o terreno fica como garantia do crédito até a quitação das parcelas.
O consórcio não tem juros, mas tem custo: taxa de administração e, conforme o contrato, fundo de reserva e seguro, além do reajuste anual da carta e das parcelas.
Consórcio para construção
As formas mais comuns de uso são:
- construir em terreno próprio, já quitado e com documentação regular;
- comprar o terreno e construir, usando parte do crédito para cada etapa.
Quando o crédito é dividido entre terreno e obra, cada administradora define seus limites, como o percentual máximo que pode ir para o terreno. Confirme essas regras no contrato antes de entrar no grupo.
Exemplo ilustrativo
Uma carta de R$ 500 mil poderia ser dividida, por exemplo, em R$ 200 mil para o terreno e R$ 300 mil para a obra, desde que a divisão respeite as regras da administradora e que o orçamento da obra comprove a necessidade. O valor é só um exemplo para mostrar a lógica.
Como funciona o processo
1. Projeto e orçamento
A obra precisa de projeto e orçamento feitos por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), com cronograma físico-financeiro. Esse cronograma é a base para a liberação do crédito.
2. Análise e garantia
A administradora analisa o terreno, o projeto e a sua documentação. O terreno, comprado ou próprio, fica alienado fiduciariamente como garantia do crédito. Essa garantia é o que permite que o grupo libere o dinheiro antes de você terminar de pagar.
3. Liberação por etapas da obra
Na construção, o crédito geralmente não é liberado de uma vez. A administradora libera parcelas conforme a obra avança, com vistorias técnicas para confirmar cada etapa do cronograma.
Isso tem uma consequência prática importante: se a obra atrasa, a liberação também atrasa. É preciso ter fôlego para cobrir imprevistos sem depender da próxima parcela do crédito.
4. Documentação
Costumam ser exigidos alvará de construção, ART ou RRT do responsável técnico e, ao final, o habite-se e a averbação da construção na matrícula. Algumas administradoras permitem usar parte do crédito para despesas de documentação, conforme o contrato.
O que muda em relação a comprar pronto
- Mais controle sobre o projeto e o padrão de acabamento.
- Mais responsabilidade: gestão da obra, fornecedores e prazos ficam com você.
- Mais tempo até a mudança: além da espera pela contemplação, há o tempo da obra.
Se você está entre as duas opções, veja o comparativo em comprar casa pronta ou construir com consórcio.
Cuidados essenciais
- Orçamento realista. Obras costumam ter custos que não aparecem no primeiro orçamento. Tenha reserva.
- Terreno bem escolhido. Verifique documentação, topografia, zoneamento e viabilidade de construção antes de comprar.
- Acompanhamento da obra. Atrasos travam as próximas liberações.
- Parcelas em dia. O terreno e a construção ficam como garantia até a quitação.
- Contemplação sem data. Ela acontece por sorteio ou lance, e nenhum dos dois tem data garantida. Planeje a obra sem contar com um mês específico. Entenda melhor em como ser contemplado no consórcio.
E reformas?
Algumas administradoras aceitam o uso do crédito imobiliário para reforma ou ampliação, com regras semelhantes às da construção (projeto, orçamento, liberação por etapas). Também existem consórcios de serviços para esse fim. Confirme o que o seu grupo permite.
Quando o consórcio não é o caminho
- A obra precisa começar logo e você não tem recursos para lance. A contemplação por sorteio pode demorar.
- Não há reserva para imprevistos. Com liberação por etapas, faltar dinheiro no meio da obra pode travar tudo.
- O terreno tem documentação irregular. Sem regularização, a administradora não libera o crédito.
- Você não quer ou não consegue acompanhar uma obra. Nesse caso, comprar pronto tende a ser mais adequado.
Próximo passo
Se você pensa em comprar terreno ou construir, a Fexcon faz um estudo gratuito do seu caso, com comparativo de prazo, custo e regras de liberação para obra. Sem promessa de contemplação e sem pressão. Conheça o método Acelera Bem ou teste valores no simulador.
