Simulador: consórcio ou financiamento imobiliário?

Consórcio e financiamento chegam ao mesmo imóvel por caminhos diferentes: um cobra juros e entrega o bem agora, o outro cobra taxa de administração e entrega o crédito quando a cota é contemplada. A calculadora abaixo coloca os dois lado a lado com os seus números: valor do imóvel, entrada e prazos. Depois dela, explicamos o que cada resultado significa e o que ficou de fora.

O que a calculadora considera

No financiamento:

• Parcela pela tabela Price sobre o valor do imóvel menos a entrada;
• Prazo de 240 a 420 meses, à sua escolha;
• Taxa de juros de referência, que muda conforme a faixa de valor do imóvel (aparece no resultado);
• Total pago = entrada + todas as parcelas.

No consórcio:

• Crédito igual ao valor do imóvel, com a entrada tratada como recurso próprio que você usaria em lance;
• Prazo de 60 a 240 meses e taxa de administração total de 11% a 32%;
• Correção de 5% ao ano sobre o saldo, para aproximar o efeito do reajuste anual do crédito;
• A parcela exibida é a inicial. Com a correção, ela tende a subir ao longo do tempo.

O que não está no cálculo

Toda simulação simplifica. Aqui, os pontos mais relevantes:

• TR no financiamento. Em muitos contratos imobiliários, o saldo devedor é corrigido mensalmente pela TR. A calculadora usa só os juros, sem essa correção. Com TR positiva, o custo real do financiamento tende a ser maior do que o simulado. Detalhamos o mecanismo no post sobre TR no financiamento imobiliário.
• Seguros e tarifas do financiamento, e fundo de reserva e seguro do consórcio.
• O tempo até a contemplação. A calculadora compara custos, não datas. No financiamento você recebe o imóvel logo após a aprovação. No consórcio, só quando a cota for contemplada, por sorteio ou lance vencedor, sem data garantida. Até lá, pode haver aluguel a pagar.
• O lance não é garantido. Usar a entrada como lance não assegura a contemplação: vence quem oferecer mais naquela assembleia.

Por isso, a “economia” mostrada é uma referência para decidir se vale aprofundar o estudo, e não um valor certo.

Por que os custos são tão diferentes

No financiamento, você paga juros sobre o saldo devedor mês a mês. Em contratos longos, as primeiras parcelas são quase só juros, e a amortização é lenta. Somando a correção pela TR quando ela é positiva, o saldo pode cair muito pouco nos primeiros anos.

No consórcio, não há juros. O custo vem da taxa de administração, do fundo de reserva e da correção anual do crédito. Em prazos parecidos, o total costuma ficar abaixo do financiamento, mas a troca é clara: você paga menos e espera mais. A comparação completa está em diferenças entre consórcio e financiamento.

Quando o consórcio tende a ser melhor

• O imóvel é um plano de médio ou longo prazo, sem data rígida para a chave;
• Você tem capital, mas não quer se descapitalizar pagando à vista ou dando uma entrada alta no banco. Veja como comprar imóvel sem descapitalizar;
• A parcela cabe no caixa com folga, mesmo corrigida;
• Você quer custo total menor e aceita a incerteza da data de contemplação.

Quando o financiamento pode ser melhor

• Você precisa do imóvel agora, para morar ou para o negócio;
• Consegue uma taxa competitiva e tem a entrada exigida pelo banco;
• O custo da espera (aluguel, oportunidade perdida) supera a economia do consórcio.

Existe ainda um caminho intermediário: a carta contemplada, que já está liberada para uso. Ela costuma ter custo maior que o consórcio comum, mas elimina a espera.

Quando o consórcio não é o caminho

• A data importa mais que o custo. Se o imóvel precisa estar disponível em um prazo definido, consórcio comum não atende.
• A parcela aperta o caixa. Consórcio é compromisso de 10, 15 ou 20 anos, e atrasos geram encargos.
• A expectativa é ser contemplado rápido sem capital para lance. Sem lance, depende do sorteio.

Próximo passo

A calculadora mostra a ordem de grandeza. O comparativo que vale para decisão usa a taxa real que o banco oferece a você, a correção do seu contrato e as condições de grupos e administradoras disponíveis. A Fexcon faz esse estudo gratuitamente, sem compromisso, e diz quando o financiamento é a melhor escolha. Conheça o método Acelera Bem.