Quem tem um financiamento imobiliário longo costuma descobrir, alguns anos depois da assinatura, que o saldo devedor caiu bem menos do que esperava. Uma das saídas é usar uma carta de crédito de consórcio para quitar esse saldo. Esta página serve para uma coisa: fazer a conta do seu caso antes de decidir. As estratégias para montar a operação estão no post Estratégias para usar consórcio na quitação de financiamento.
Como funciona, em uma frase
Você entra em um consórcio de imóvel, continua pagando o financiamento normalmente e, quando a cota for contemplada (por sorteio ou lance vencedor), usa a carta para quitar o saldo devedor com o banco. A partir daí, sobra só a parcela do consórcio.
Dois pontos precisam estar claros antes de qualquer simulação:
- A quitação só acontece depois da contemplação. Não há data garantida para isso. Pode ser no primeiro ano ou perto do fim do grupo.
- Até lá, você paga as duas parcelas. Financiamento e consórcio ao mesmo tempo. Se isso não couber no caixa com folga, a estratégia não serve.
As condições para usar a carta na quitação (mesmo segmento, titularidade, valor suficiente para quitar o saldo) dependem das regras do sistema de consórcios, fiscalizado pelo Banco Central, e do contrato de cada administradora. Confirme no contrato antes de aderir.
O que a calculadora pede
- Valor financiado: o valor original do contrato com o banco;
- Juros anuais efetivos: a taxa que consta no contrato;
- Tabela: Price (parcela fixa) ou SAC (parcela decrescente);
- Prazo total e parcelas já pagas.
Com isso ela estima o saldo devedor atual, quanto você ainda pagaria ao banco até o fim e quanto custaria o caminho com consórcio.
Como ler o resultado
A calculadora trabalha com premissas fixas, escolhidas para tornar a comparação possível. Elas não são previsão do seu caso:
- Contemplação após 12 meses. É só a premissa usada para somar o período em que você paga as duas parcelas. Na vida real, esse período pode ser bem mais longo, e cada mês a mais de financiamento reduz a economia.
- Taxa de administração de 23% e correção de 5% ao ano sobre o crédito do consórcio, em prazo de 180 meses. Cada administradora e grupo têm condições próprias.
- Carta acima do saldo devedor. O valor sugerido de consórcio fica maior que o saldo, para dar margem à atualização do saldo e a um eventual lance embutido.
- Financiamento sem TR, seguros e tarifas. O cálculo usa só os juros contratados. Se o seu contrato corrige o saldo pela TR, o saldo real tende a ser maior do que o simulado.
Por isso, leia a “economia final” como uma ordem de grandeza. Ela mostra se vale a pena aprofundar o estudo, não quanto você vai economizar.
Por que o saldo cai tão devagar
Em contratos longos, as primeiras parcelas são formadas quase só por juros: a amortização é pequena. Em muitos contratos imobiliários, o saldo devedor ainda é corrigido mensalmente pela TR. Quando a TR fica positiva, parte do que você amortiza é anulada pela correção. O efeito é contraintuitivo: você paga em dia e o saldo quase não se mexe.
Explicamos esse mecanismo em detalhe no post sobre TR no financiamento imobiliário. Ele é o principal motivo para olhar a quitação com consórcio.
O que o consórcio também custa
Consórcio não tem juros, mas não é de graça:
- Taxa de administração, diluída nas parcelas;
- Fundo de reserva e, em alguns grupos, seguro;
- Correção anual do crédito e das parcelas por um índice previsto em contrato.
A comparação justa é entre o custo total restante do financiamento e o custo total do consórcio somado ao período em que você paga os dois.
Quando faz sentido simular a fundo
- O financiamento ainda tem muitos anos pela frente e saldo relevante;
- Os juros contratados são altos em relação às condições atuais;
- O caixa comporta as duas parcelas por um período indefinido;
- Existe capital disponível para lance, se o objetivo for tentar antecipar a contemplação (sem garantia de que o lance vença).
Quando o consórcio não é o caminho
- Financiamento perto do fim. Com poucos anos restantes, a maior parte dos juros já foi paga e a economia tende a ser pequena.
- Caixa apertado. Se pagar as duas parcelas ao mesmo tempo comprometer o negócio ou a reserva, o risco é maior que o ganho.
- Necessidade de quitar em data certa. Consórcio não permite planejar a data da contemplação.
- Capital disponível para amortizar direto. Em alguns casos, amortizar o saldo com recursos próprios resolve mais rápido e com menos custo. Vale comparar as duas opções.
Próximo passo
Se a simulação indicou economia relevante, o passo seguinte é olhar o seu contrato de verdade: saldo atualizado, índice de correção, prazo restante e quanto do caixa pode ir para lance. A Fexcon faz esse estudo gratuitamente, com o comparativo entre manter o financiamento, amortizar e usar consórcio, e diz com clareza quando não compensa. Conheça o método Acelera Bem.
